Metodologia: come calcoliamo l’IMU

La formula

Per un fabbricato: base imponibile = rendita catastale × 105 % × moltiplicatore (comma 745 della legge 160 del 2019). Per un terreno: reddito dominicale × 125 % × 135. Per un’area fabbricabile: il valore venale al 1° gennaio, inserito dall’utente. L’imposta è la base, ridotta se spetta una riduzione, per l’aliquota, per la quota di possesso e per i mesi di possesso diviso dodici; si toglie poi la detrazione di 200 euro per l’abitazione principale di lusso, in proporzione a quota e mesi.

Riduzioni applicate

Base dimezzata per comodato a parenti di primo grado (escluse A/1, A/8, A/9), immobili storici e inagibili (comma 747): il calcolatore ne applica una alla volta. Imposta al 75 % per il canone concordato (comma 760) e a metà per i pensionati residenti all’estero (legge 178 del 2020, comma 48). Esenzione dell’abitazione principale non di lusso (comma 740) e dei terreni di coltivatori diretti e IAP o dichiarati esenti nel prospetto (comma 758). Gruppo D: quota Stato dello 0,76 % e quota comune separate.

Acconto, saldo e F24

L’acconto è l’imposta del primo semestre calcolata con l’aliquota dell’anno precedente; il saldo è l’imposta dell’anno con l’aliquota in vigore meno l’acconto (comma 762). I mesi di possesso si ripartiscono tra i semestri secondo che l’immobile sia posseduto da gennaio o fino a dicembre. Ogni rigo dell’F24 è arrotondato all’euro, per difetto fino a 49 centesimi (legge 296 del 2006, comma 166).

Le aliquote dei comuni

Abbiamo scaricato gli archivi regionali dei prospetti 2025 e 2026 dal sito del Dipartimento delle Finanze e letto 12.850 prospetti con uno script che estrae le aliquote delle fattispecie di base e le aliquote differenziate. Per ogni comune dell’elenco ISTAT teniamo il prospetto più recente: 5.057 comuni hanno quello 2026, 2.300 quello 2025, valido finché non pubblicano il nuovo (comma 767). Per 42 comuni senza prospetto conforme usiamo le aliquote di base della legge. I 497 comuni del Friuli Venezia Giulia e delle province di Trento e Bolzano non applicano l’IMU e il calcolatore lo segnala. Copertura: 99,4 % dei 7.399 comuni IMU. Lettura del 2026-10-03.

Controlli

Il motore è coperto da test automatici con i casi della legge: moltiplicatori, esenzione dell’abitazione principale, detrazione, comodato, canone concordato, pensionati esteri, gruppo D con le due quote, terreni, aree, acconto con aliquota diversa, mesi del rogito, arrotondamento, sanzioni del ravvedimento. Tutte le aliquote estratte rispettano i limiti di legge: nessuna supera l’1,14 %, nessuna aliquota del gruppo D scende sotto lo 0,76 %, nessuna aliquota dei rurali supera lo 0,1 %.

Limiti

Il calcolatore non conosce le condizioni soggettive delle aliquote differenziate: le elenca con il testo del prospetto e lascia a te la scelta di applicarle. Non calcola l’ILIA, l’IMIS, l’IMI né la TARI. Per le aree fabbricabili usa il valore che inserisci e non i valori di riferimento del comune. L’inagibilità parziale nell’anno va gestita con i mesi. Il ravvedimento non include il tasso di interesse legale, che devi inserire tu: non pubblichiamo un valore che non abbiamo verificato. Per i comuni senza prospetto 2026 al 28 ottobre, l’aliquota del saldo resta quella 2025: dopo quella data aggiorneremo i dati.

Vedi anche la politica editoriale e le aliquote per comune.