IMU sui negozi C/1: come si calcola e dove si paga meno
Botteghe, negozi di vicinato, locali commerciali al piano terra: la categoria C/1 ha il moltiplicatore più basso dell’IMU, ma molti comuni ne fanno una fattispecie a sé.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
Un negozio accatastato in categoria C/1 paga l’IMU come «altro fabbricato», ma con il moltiplicatore più basso di tutto il sistema: la rendita della visura si aumenta del 5 % e si moltiplica per 55, contro 160 di un’abitazione (comma 745 della legge 160 del 2019). Un negozio con 2.200 € di rendita ha quindi una base imponibile di 127.050 € e, con l’aliquota massima ordinaria dell’1,06 %, paga 1.347 € l’anno, in due rate da 673 €, con il codice tributo 3918. Paga sempre il proprietario, anche se il locale è affittato. Il dato più interessante è nei prospetti: 818 comuni su 7.357 prevedono aliquote particolari che riguardano i negozi C/1, per esempio per quelli locati a canone registrato, utilizzati direttamente per un’attività, situati nel centro storico o gestiti come botteghe storiche. Prima di pagare conviene verificarle una per una.
La categoria C/1 e il moltiplicatore 55
La categoria catastale C/1 comprende negozi e botteghe: locali al piano strada con vetrina, destinati alla vendita o a servizi al pubblico. Il comma 745 assegna loro un moltiplicatore di 55, il più basso dell’IMU: a parità di rendita, un negozio ha una base imponibile di circa un terzo rispetto a una casa. Non vanno confusi con i laboratori artigiani C/3, che hanno un moltiplicatore di 140, né con i grandi centri commerciali, che stanno nel gruppo D.
| Rendita | Base imponibile | IMU a 1,06 % | Al mese |
|---|---|---|---|
| 800 € | 46.200 € | 490 € | 41 € |
| 1.500 € | 86.625 € | 918 € | 77 € |
| 2.200 € | 127.050 € | 1.347 € | 112 € |
| 4.000 € | 231.000 € | 2.449 € | 204 € |
| 8.000 € | 462.000 € | 4.897 € | 408 € |
Le aliquote mirate dei comuni
Per la legge un negozio è un altro fabbricato e prende l’aliquota della categoria residuale. I comuni però possono differenziare, e i negozi sono la fattispecie su cui intervengono di più dopo le case in affitto. Nei prospetti letti le condizioni ricorrenti sono quattro: il negozio è locato o concesso in comodato con contratto registrato; è utilizzato direttamente dal proprietario per un’attività commerciale o professionale; si trova nel centro storico (31 comuni usano questo criterio); ospita una bottega storica o artigiana (20 comuni). Alcune città arrivano a distinguere per codice ATECO: Roma riduce l’aliquota per le edicole, Firenze per le librerie.
| Città | Ordinaria | Ridotta per C/1 | IMU ordinaria | IMU ridotta |
|---|---|---|---|---|
| Roma | 1,14 % | 0,86 % | 1.448 € | 1.093 € |
| Milano | 1,14 % | 0,95 % | 1.448 € | 1.207 € |
| Firenze | 1,06 % | 0,46 % | 1.347 € | 584 € |
| Genova | 1,06 % | 0,96 % | 1.347 € | 1.220 € |
La riduzione non è automatica: vale solo se il negozio rispetta tutte le condizioni scritte nel prospetto. Il calcolatore elenca le aliquote differenziate del comune scelto e le applica con un clic, ma la verifica delle condizioni resta tua.
Negozio sfitto, affittato o usato dal proprietario
Un negozio vuoto in attesa di un inquilino paga l’aliquota ordinaria, spesso il massimo. Un negozio affittato paga sul proprietario, con l’aliquota per i locati se il comune la prevede. La riduzione al 75 % del canone concordato riguarda soltanto le abitazioni e non si applica ai locali commerciali. Il commerciante che possiede il proprio negozio e vi lavora paga anche lui come proprietario, e in molti comuni trova un’aliquota dedicata per gli immobili utilizzati direttamente dal soggetto passivo.
Cambio di destinazione: da negozio a casa
Nei centri storici molti negozi chiusi vengono trasformati in abitazioni. Il cambio di categoria da C/1 ad A/2 o A/3, con il nuovo classamento, cambia l’IMU in due direzioni: il moltiplicatore passa da 55 a 160, mentre la rendita di solito scende. Le variazioni di rendita dovute a interventi edilizi hanno effetto dalla data di ultimazione dei lavori o del primo utilizzo (comma 745). Se l’ex negozio diventa la tua abitazione principale, dal mese del trasferimento della residenza smette di pagare.
Negozio inagibile o in ristrutturazione
Un locale commerciale dichiarato inagibile e di fatto non utilizzato ha la base dimezzata per il periodo in cui sussistono le condizioni (comma 747, lettera b). Se invece è in corso una ristrutturazione edilizia o un restauro ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettere c, d ed f, del DPR 380 del 2001, la base per la durata dei lavori diventa il valore dell’area, come spiegato nella guida sulle aree fabbricabili.
Versamento e codice tributo
L’IMU del negozio si versa con il codice 3918, lo stesso delle seconde case e degli uffici, e con il codice catastale del comune. Non c’è quota statale: quella esiste solo per il gruppo D. Acconto il 16 giugno con l’aliquota dell’anno precedente, saldo il 16 dicembre con quella del 2026. Se possiedi anche il magazzino C/2 o il box del negozio, ciascuno paga sulla propria rendita con il proprio moltiplicatore.
Se il comune cambia aliquota tra un anno e l’altro
L’acconto di giugno si paga con l’aliquota dell’anno precedente e il saldo di dicembre con quella nuova, recuperando la differenza. Se un comune porta i negozi dallo 0,86 % all’1,06 %, il proprietario di un C/1 con 2.200 € di rendita versa 546 € a giugno e 800 € a dicembre. Il totale annuo è quello della nuova aliquota, ma la seconda rata pesa di più: tra il 2025 e il 2026 centinaia di comuni hanno ritoccato l’aliquota degli altri fabbricati.