IMU sugli immobili inagibili o inabitabili
Una casa lesionata, pericolante o rimasta senza impianti non è esente dall’IMU, ma può pagare su metà della base imponibile, e solo per il tempo in cui resta inutilizzabile.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
I fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati pagano l’IMU su una base imponibile ridotta del 50 %, limitatamente al periodo dell’anno in cui sussistono queste condizioni. Lo prevede il comma 747, lettera b, della legge 160/2019. L’inagibilità si accerta con una perizia dell’ufficio tecnico comunale a carico del proprietario oppure con una dichiarazione sostitutiva, ai sensi del DPR 445/2000, che attesti l’accertamento di un tecnico abilitato; il comune può precisare nel regolamento quale degrado, non superabile con la manutenzione, dà diritto alla riduzione. Su una casa A/4 con 600 € di rendita, all’aliquota dell’1,06 %, l’IMU passa da 1.068 € a 534 € se l’inagibilità dura tutto l’anno. Alcuni comuni vanno oltre: 56 prospetti contengono una voce dedicata agli immobili inagibili, e 8 azzerano l’aliquota per le abitazioni principali diventate inagibili.
IMU su un immobile inagibile per alcuni mesi
IMU 2026 con la riduzione
712 €
| Senza riduzione | 1.425 € |
| Risparmio | 712 € |
Aliquota 1,06 %, categoria A/3.
Inagibile non vuol dire sfitto
La riduzione non premia la casa vuota, ma quella che non si può usare. Il fabbricato deve trovarsi in uno stato di degrado fisico che lo rende pericoloso o non abitabile, e che non si risolve con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria: tetti crollati, muri lesionati, solai pericolanti, strutture compromesse da un sisma o da un’alluvione. Un appartamento senza mobili, chiuso da anni o con gli impianti da rifare resta, ai fini dell’IMU, un immobile utilizzabile.
Contano anche i fatti. La norma chiede che il fabbricato sia «di fatto non utilizzato»: se qualcuno ci vive, ci tiene un magazzino o ci svolge un’attività, la riduzione non spetta anche se esiste una perizia.
Perizia o dichiarazione sostitutiva
La legge offre due strade. La prima è la perizia dell’ufficio tecnico comunale, chiesta e pagata dal proprietario, che allega la documentazione alla dichiarazione IMU. La seconda è più rapida: una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi del DPR 445 del 2000, con cui il proprietario attesta che un tecnico abilitato ha dichiarato l’inagibilità o l’inabitabilità del fabbricato. In entrambi i casi il comune può controllare, e una dichiarazione non veritiera ha conseguenze ben più gravi dell’imposta risparmiata.
Il comma 747 lascia ai comuni la facoltà di disciplinare le caratteristiche della «fatiscenza sopravvenuta»: molti regolamenti elencano i casi che danno diritto alla riduzione e quelli che non la danno. Leggere il regolamento del proprio comune prima di incaricare un tecnico evita perizie inutili.
Solo per i mesi di inagibilità
La riduzione segue il calendario. Vale dal momento in cui le condizioni sussistono e sono documentate fino a quando cessano, per esempio alla fine dei lavori. I mesi si contano con la regola generale: un mese vale se la situazione è durata per più della metà dei giorni. Il calcolatore qui sopra divide l’anno in due parti, con base dimezzata e con base piena.
| Mesi di inagibilità | IMU annua | Risparmio |
|---|---|---|
| 12 | 534 € | 534 € |
| 9 | 668 € | 401 € |
| 6 | 801 € | 267 € |
| 3 | 935 € | 134 € |
| 1 | 1.024 € | 45 € |
Le aliquote speciali dei comuni
Oltre alla riduzione di legge, alcuni prospetti delle aliquote contengono righe dedicate ai fabbricati inagibili. Le abbiamo trovate in 56 comuni, in 42 casi legate a calamità naturali. La più frequente riguarda le abitazioni principali diventate inagibili: chi ha dovuto lasciare la propria casa dopo un evento non la vede trasformata di colpo in una seconda casa tassata, perché il comune applica un’aliquota pari a zero. È il caso di Genova, Ponte Lambro, Milano, Bagnatica, Gardone Riviera, Carignano e di altri 2 comuni.
Ci sono anche voci per ipotesi diverse da quella del comma 747, cioè per immobili che non hanno i requisiti della legge ma che il comune vuole comunque agevolare. In quei casi la base resta piena e si applica l’aliquota ridotta. Il calcolatore principale mostra la riga del prospetto e permette di applicarla.
Da comunicare al comune
La riduzione presuppone che il comune conosca la situazione: per questo la legge collega la perizia, o la dichiarazione sostitutiva, alla dichiarazione IMU, da presentare entro il 30 giugno dell’anno successivo all’inizio dell’inagibilità secondo il comma 768-bis. Lo stesso vale quando l’immobile torna utilizzabile. Chi applica la riduzione senza comunicarla si espone a un accertamento per la differenza, con sanzioni e interessi, fino a cinque anni indietro.
Riduzione o demolizione?
Per un fabbricato che non verrà mai recuperato, la riduzione al 50 % è una soluzione parziale. Il proprietario può valutare con un tecnico la variazione catastale in unità collabente, che porta l’immobile fuori dalla rendita, o la demolizione. Va però ricordato che, se il terreno è edificabile secondo lo strumento urbanistico, l’area paga l’IMU come area fabbricabile sul suo valore venale, e il conto può non migliorare. Durante una ristrutturazione importante, inoltre, la base imponibile diventa il valore dell’area fino alla fine dei lavori, secondo il comma 746.
Cumulabile con altre agevolazioni?
Il calcolatore applica una sola riduzione della base alla volta. Per un fabbricato che è insieme inagibile e vincolato come bene storico, o per un’abitazione inagibile data in comodato, conviene chiedere conferma all’ufficio tributi del comune prima di sommare le riduzioni. La guida sugli immobili storici descrive l’altra riduzione del comma 747.