IMU su box, cantine e posti auto: quando la pertinenza è esente
Garage, cantina, soffitta e posto auto seguono la casa a cui servono. Ma l’esenzione ha un limite preciso, che molti proprietari superano senza saperlo.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
Le pertinenze dell’abitazione principale sono esenti dall’IMU come la casa, ma solo nelle categorie C/2 (magazzini, cantine, soffitte), C/6 (box, autorimesse, posti auto) e C/7 (tettoie), e al massimo una per ciascuna categoria, come stabilisce l’articolo 1, comma 741, lettera b), della legge 160/2019. Chi ha la casa, un box e una cantina non paga nulla; chi ha due box, o un box e un posto auto, ne ha uno esente e l’altro tassato come altro fabbricato. La base imponibile della pertinenza in più è la sua rendita × 1,05 × 160, lo stesso moltiplicatore delle abitazioni: un posto auto con 70 € di rendita, all’aliquota dell’1,06 %, paga 125 € l’anno. Le pertinenze di una seconda casa, invece, pagano tutte, senza limite di numero, con l’aliquota del comune per gli altri fabbricati. Quelle di un’abitazione di lusso pagano con l’aliquota ridotta dell’abitazione principale.
Box o cantina in più: quanto paga
IMU sul secondo box (non pertinenza)
214 €
| Come pertinenza dell’abitazione principale | 0 € |
| Base imponibile (×160) | 20.160 € |
Le tre categorie e il tetto di una per tipo
Il catasto distingue molte categorie del gruppo C, ma per l’IMU della prima casa ne contano tre: C/2 per magazzini, cantine e soffitte, C/6 per stalle, scuderie, rimesse e autorimesse, cioè box e posti auto, C/7 per tettoie chiuse o aperte. Una per ciascuna può essere pertinenza esente dell’abitazione principale. Il numero massimo è quindi tre: un box, una cantina e una tettoia. Un laboratorio C/3 o un negozio C/1 non sono mai pertinenze ai fini IMU, anche se si trovano nello stesso edificio e li usi come ripostiglio.
Il limite si applica anche a ciò che il catasto ha unito all’appartamento: una soffitta compresa nella stessa rendita dell’abitazione consuma il posto della C/2. Per questo, prima di contare le pertinenze, conviene leggere la visura e vedere se la casa è iscritta da sola o con accessori.
Esempi tipici
Gli importi della tabella sono calcolati con l’aliquota dell’1,06 % per gli altri fabbricati, un box da 140 €, una cantina da 60 € e un posto auto da 70 € di rendita.
| Situazione | IMU sulle pertinenze | Perché |
|---|---|---|
| Casa A/3 + box C/6 + cantina C/2 | 0 € | tutte e tre esenti: una pertinenza per categoria |
| Casa A/3 + box C/6 + posto auto C/6 | 125 € | uno dei due C/6 paga come altro fabbricato |
| Casa A/3 + due cantine C/2 | 107 € | la seconda cantina paga |
| Seconda casa A/2 + box C/6 | 249 € | il box segue la seconda casa e paga |
| Villa A/8 prima casa + box C/6 | 118 € | il box paga all’0,5 % con la casa (quota attribuibile) |
Quale scegliere come pertinenza
Quando due unità della stessa categoria servono la casa, solo una può essere esente. La legge non dice quale: la scelta ricade sul contribuente, che la manifesta pagando l’IMU sull’altra. Conviene esentare quella con la rendita più alta, perché l’imposta si calcola sulla rendita. Tieni traccia della scelta e mantienila coerente negli anni: in caso di controllo il comune guarderà quale unità hai trattato come esente e quale hai versato.
Il vincolo di destinazione
I prospetti comunali ricordano che le pertinenze non sono tassate in modo autonomo: secondo l’articolo 817 del codice civile e la giurisprudenza di legittimità, seguono il regime dell’immobile di cui sono al servizio. Per essere pertinenza, dunque, il box deve essere destinato in modo durevole all’abitazione. Un box affittato a un estraneo non è al servizio della tua casa e paga come altro fabbricato, anche se è l’unico che possiedi.
Pertinenze della seconda casa e dei negozi
Fuori dall’abitazione principale non esiste esenzione, e quindi non esiste neanche il tetto. Box, cantine e posti auto di una casa al mare pagano tutti, ciascuno sulla propria rendita, con l’aliquota che il comune applica agli altri fabbricati o con quella specifica per gli immobili di categoria C, se il prospetto la prevede. Il magazzino di un negozio paga con il moltiplicatore 160 della sua categoria, mentre il negozio paga con il moltiplicatore 55.
La pertinenza dell’abitazione di lusso
Chi vive in una casa A/1, A/8 o A/9 paga l’IMU anche sulle pertinenze, ma con l’aliquota agevolata dell’abitazione principale e con la detrazione di 200 € calcolata sul totale. Nel modello F24 l’imposta della casa e quella delle pertinenze vanno insieme sotto il codice 3912. Le pertinenze oltre la prima per categoria, anche qui, pagano come altri fabbricati con il codice 3918.
Box comprato separatamente o in un altro edificio
Il box non deve per forza essere stato acquistato con la casa né trovarsi nello stesso palazzo: conta la destinazione durevole al servizio dell’abitazione. Se compri un box a pochi isolati di distanza e lo usi per l’auto della famiglia, può essere la tua pertinenza C/6. Se invece è in un’altra città, la destinazione a servizio della casa è difficile da sostenere e il comune può contestarla.
Leggere rogito e visura insieme
Il rogito elenca per ogni unità foglio, particella e subalterno. Ogni subalterno con una propria categoria è un immobile distinto per l’IMU: un appartamento venduto «con box e cantina» può essere composto da tre unità, oppure da una sola se gli accessori sono stati fusi nella scheda dell’abitazione. Un elenco delle unità con categoria e rendita, chiesto al notaio o a un geometra e conservato con le ricevute, è la base di ogni versamento e di ogni eventuale controllo del comune.
Errori frequenti
Il più comune è pagare zero su due box pensando che entrambi siano pertinenze. Il secondo è il contrario: pagare l’IMU su una cantina C/2 che in realtà è l’unica e quindi esente. Il terzo riguarda le soffitte e le cantine accatastate come C/2 ma già comprese nella rendita della casa: si finisce per considerare pertinenza un’unità mentre il posto della categoria è già occupato. Un controllo della visura evita tutti e tre.