IMU sugli uffici A/10: studi professionali, sedi d’impresa e appartamenti usati come studio
La categoria A/10 è quella degli uffici e degli studi privati. Fa parte del gruppo A ma per l’IMU ha regole sue, a partire dal moltiplicatore.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
Gli uffici e gli studi privati accatastati in categoria A/10 pagano l’IMU come «altri fabbricati», ma con un moltiplicatore dimezzato rispetto alle altre unità del gruppo A: 80 invece di 160, lo stesso di banche e assicurazioni in D/5 (comma 745 della legge 160 del 2019). La rendita della visura si aumenta del 5 % e si moltiplica per 80: un ufficio con 1.600 € di rendita ha una base di 134.400 € e, con l’aliquota dell’1,06 %, paga 1.425 € l’anno, in due rate da 712 €, con il codice tributo 3918. L’imposta è sempre del proprietario, anche se l’ufficio è affittato a uno studio o a un’azienda. Conta la categoria catastale, non l’uso: un appartamento A/2 adibito a studio professionale resta un’abitazione e paga sul moltiplicatore pieno. Nei prospetti, 321 comuni su 7.357 hanno previsto aliquote particolari che coinvolgono gli A/10, per esempio per gli immobili utilizzati direttamente da un’impresa o per le start-up.
IMU sul tuo ufficio A/10
IMU 2026
1.336 €
| Base (×80) | 126.000 € |
| Stessa rendita come abitazione (×160) | 2.671 € |
Il moltiplicatore 80: perché un ufficio paga meno di una casa
Il comma 745 esclude espressamente la categoria A/10 dal moltiplicatore 160 del gruppo A e le assegna 80, alla lettera d. A parità di rendita, un ufficio ha quindi una base imponibile pari alla metà di quella di un’abitazione. Nella realtà le rendite degli uffici sono spesso più alte di quelle delle case vicine, per cui la differenza effettiva si riduce. La tabella mette a confronto, con la stessa rendita e la stessa aliquota, le principali categorie usate per attività economiche.
| Immobile | Moltiplicatore | Base imponibile | IMU annua |
|---|---|---|---|
| Ufficio o studio privato A/10 | 80 | 134.400 € | 1.425 € |
| Abitazione civile A/2 usata come studio | 160 | 268.800 € | 2.849 € |
| Negozio C/1 | 55 | 92.400 € | 979 € |
| Banca o assicurazione D/5 | 80 | 134.400 € | 1.425 € |
Studio in casa: la categoria decide
Molti professionisti lavorano in un appartamento rimasto accatastato come abitazione. Per l’IMU questo appartamento è un’abitazione a tutti gli effetti: moltiplicatore 160, aliquota degli altri fabbricati se non è la residenza del proprietario. Il passaggio in A/10 richiede una variazione catastale con la procedura Docfa, presentata da un tecnico, e ha effetti anche su altre imposte. Conviene fare il conto su entrambe le categorie prima di decidere, tenendo presente che dopo la variazione cambia anche la rendita.
Le aliquote dei comuni per gli uffici
La legge non prevede un’aliquota propria per gli A/10: si applica quella degli altri fabbricati. I comuni però possono creare fattispecie dedicate nel prospetto, e 321 lo hanno fatto per categorie che includono gli uffici. Le condizioni tipiche riguardano chi usa l’immobile: un’impresa che lo utilizza direttamente, un’impresa costituita da pochi mesi, un ente del terzo settore. Genova riduce l’aliquota per uffici e laboratori di start-up innovative attive nella ricerca, Roma per gli immobili A/10, B e C di proprietà di ONLUS da loro utilizzati. Venezia applica agli immobili A/10, B e C un’aliquota diversa da quella ordinaria degli altri fabbricati, che nel suo prospetto è 1,1 %.
Ufficio affittato, vuoto o usato dal titolare
L’imposta segue il proprietario in tutti i casi. Se l’ufficio è vuoto paga l’aliquota ordinaria; se è affittato, quella eventualmente prevista per gli immobili locati; se il proprietario ci esercita la sua attività, quella per gli immobili utilizzati direttamente, se il comune la prevede. La riduzione del canone concordato non riguarda gli uffici: il comma 760 la limita alle abitazioni locate secondo la legge 431 del 1998. Per gli uffici concessi in leasing paga l’utilizzatore, dalla stipula del contratto (comma 743).
Uffici pubblici e del gruppo B
Gli immobili del gruppo B, che comprende tra l’altro uffici pubblici, scuole e ospedali senza fine di lucro, hanno il moltiplicatore 140. Gli immobili posseduti dallo Stato, dai comuni e, sul proprio territorio, da regioni, province ed enti del servizio sanitario nazionale sono esenti se destinati esclusivamente ai compiti istituzionali (comma 759, lettera a). Un ufficio privato affittato a un ente pubblico, invece, resta un A/10 di proprietà privata e paga regolarmente.
Pagamento
Gli uffici si versano con il codice tributo 3918, indicando il codice catastale del comune. Non c’è quota statale, che riguarda solo il gruppo D. Chi possiede uffici in comuni diversi compila un rigo per ciascun comune. L’acconto del 16 giugno usa l’aliquota dell’anno precedente, il saldo del 16 dicembre quella del 2026.
Esempio: ufficio acquistato ad aprile
Chi compra un ufficio con 1.600 € di rendita con rogito il 15 aprile 2026 lo possiede per 16 giorni su 30 di quel mese: aprile è suo, perché il giorno del trasferimento va all’acquirente (comma 761). Deve quindi l’IMU per 9 mesi, 1.068 € all’1,06 %, mentre il venditore paga i restanti 3. L’acconto di giugno copre i mesi posseduti nel primo semestre, il saldo di dicembre il resto: il calcolatore li separa indicando i mesi e il periodo «fino a dicembre».
Che cosa controllare nella visura
La visura di un ufficio riporta categoria, classe, consistenza in vani e rendita. La categoria deve essere A/10: se compare ancora una categoria abitativa, l’IMU va pagata su quella finché la variazione non risulta in catasto. Se due unità sono state fuse in un unico studio senza aggiornare il catasto, ciascuna conserva la propria rendita e va indicata separatamente. La rendita si usa così come è scritta, senza aggiungere da sé il 5 %, che entra nel calcolo una sola volta.