IMU sulla casa data in comodato a un figlio o a un genitore
Prestare gratis un appartamento al figlio o ai genitori può dimezzare la base dell’IMU, ma solo se tutte le condizioni della legge sono rispettate insieme.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
Chi presta gratuitamente una casa a un figlio o a un genitore che ci vive con la residenza non è esentato dall’IMU, ma paga su una base imponibile ridotta del 50 %. Lo prevede il comma 747, lettera c, della legge 160/2019, con condizioni rigide: contratto di comodato registrato, parentela in linea retta di primo grado, comodante proprietario di una sola abitazione in Italia (oppure di quella più la propria abitazione principale), residenza e dimora del comodante nello stesso comune della casa prestata, categoria diversa da A/1, A/8 e A/9. Per un appartamento A/3 con 700 € di rendita, all’aliquota dell’1,06 %, l’IMU passa da 1.247 € a 623 € l’anno, con un risparmio di 623 €. Sopra la riduzione di legge si applica l’aliquota che il comune riserva a questa fattispecie: 1.300 prospetti contengono una voce dedicata al comodato, e in 1.195 casi l’aliquota è più bassa di quella ordinaria.
Quanto fai risparmiare il comodato al figlio
IMU con comodato registrato
712 €
| Senza comodato | 1.425 € |
| Risparmio annuo | 712 € |
Le sei condizioni, tutte insieme
Il beneficio non è un’agevolazione da chiedere: si applica da sé quando ogni requisito è soddisfatto, e sparisce appena uno solo manca. Il primo è la parentela. Comodante e comodatario devono essere genitore e figlio, in qualsiasi direzione: il padre che presta al figlio, la figlia che presta alla madre. Il secondo è l’uso: il comodatario deve avere nella casa residenza anagrafica e dimora abituale, cioè farne la propria abitazione principale.
Il terzo riguarda il patrimonio di chi presta. In tutta Italia può possedere soltanto quella casa, oppure quella e un’altra in cui vive lui stesso, purché nello stesso comune. Il quarto è la residenza del comodante, che deve abitare e risiedere nel comune dove si trova l’appartamento prestato. Il quinto è la registrazione del contratto. Il sesto è la categoria: le abitazioni signorili, le ville e i castelli (A/1, A/8, A/9) non godono mai della riduzione.
Quanto si risparmia
La riduzione agisce sulla base imponibile, non sull’aliquota: la rendita si rivaluta e si moltiplica come sempre, poi si divide per due prima di applicare l’aliquota del comune. Il risparmio è quindi esattamente metà dell’imposta che si pagherebbe senza comodato, qualunque sia la rendita.
| Rendita | Senza comodato | Con comodato registrato | Risparmio annuo |
|---|---|---|---|
| 450 € | 801 € | 401 € | 401 € |
| 600 € | 1.068 € | 534 € | 534 € |
| 750 € | 1.336 € | 668 € | 668 € |
| 900 € | 1.603 € | 801 € | 801 € |
| 1.100 € | 1.959 € | 979 € | 979 € |
Le aliquote dei comuni per il comodato
Molti prospetti delle aliquote contengono una riga dedicata alle abitazioni concesse in comodato. Il Dipartimento delle Finanze precisa, nelle note del prospetto, che per i casi del comma 747 l’imposta si determina applicando la riduzione di legge sull’aliquota stabilita dal comune per quella fattispecie. In pratica i due sconti si sommano: prima l’aliquota agevolata, poi la base dimezzata. Nei prospetti che abbiamo letto, 1.300 comuni hanno una voce per il comodato d’uso gratuito, e 1.195 di loro la tassano meno delle seconde case ordinarie.
| Comune | Altri fabbricati | Comodato | IMU con riduzione |
|---|---|---|---|
| Pavia | 1,06 % | 0,46 % | 270 € |
| Aosta | 0,86 % | 0,56 % | 329 € |
| Verona | 1,14 % | 0,56 % | 329 € |
| Mantova | 1,06 % | 0,6 % | 353 € |
| Sassari | 1,06 % | 0,61 % | 359 € |
| Oristano | 1,01 % | 0,61 % | 359 € |
| Lodi | 1,05 % | 0,63 % | 370 € |
| Cuneo | 1,06 % | 0,7 % | 412 € |
| Ascoli Piceno | 1,14 % | 0,75 % | 441 € |
| Teramo | 1,06 % | 0,76 % | 447 € |
Attenzione al testo della voce. Alcuni comuni scrivono «ipotesi diverse da quella di cui all’art. 1, comma 747, lett. c)»: è un’agevolazione pensata proprio per chi non rientra nella legge, per esempio perché possiede due case, e in quel caso la base resta piena. Il calcolatore mostra il testo integrale della riga e la applica con un clic.
Il contratto: scritto o verbale, ma registrato
Il comodato può essere stipulato per iscritto o anche a voce. Quello che conta per l’IMU è la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, che dà una data certa al prestito. Finché il contratto non risulta registrato, la condizione di legge non è soddisfatta: chi ha prestato la casa per anni senza registrare ha pagato correttamente l’imposta piena e non ha nulla da chiedere indietro. Per l’anno in cui avviene la registrazione, i mesi si contano con la regola generale del comma 761, che attribuisce un mese a chi lo ha avuto per più della metà dei giorni.
La dichiarazione IMU
Il comune non sa, dall’anagrafe, che la casa del figlio è stata prestata con un contratto registrato né che il genitore non possiede altri immobili. La dichiarazione IMU è lo strumento previsto dal comma 768-bis per comunicare al comune le variazioni rilevanti per l’imposta, entro il 30 giugno dell’anno successivo, e vale anche per gli anni seguenti finché nulla cambia. Le istruzioni ministeriali del modello indicano i casi in cui è dovuta: conviene leggerle prima di dare per scontato che il comune conosca la situazione. Una riduzione che il comune non riesce a riscontrare è il primo motivo di avvisi di accertamento.
Casi che fanno perdere il beneficio
I controlli dei comuni si concentrano su pochi punti. Il figlio che sposta la residenza altrove, anche per lavoro, interrompe il beneficio dal mese successivo. Il genitore che eredita una quota di un’altra casa, anche minima, smette di possedere «un solo immobile». La casa prestata in un comune diverso da quello in cui vive il genitore non rientra, nemmeno se dista pochi chilometri. Un box venduto o un terreno non contano, perché la norma parla di abitazioni, ma una seconda unità abitativa sì.
Se uno dei requisiti viene meno, la casa torna a pagare come seconda casa, con l’aliquota degli altri fabbricati o con quella eventualmente prevista dal comune per il comodato fuori dalla legge.
Comodato o affitto a canone concordato?
Per un genitore che non ha bisogno di un reddito dalla casa, il comodato al figlio è quasi sempre più conveniente sul piano dell’IMU di un affitto, anche agevolato. L’affitto a canone concordato porta l’imposta al 75 %, il comodato alla metà; in più il comodato non genera reddito da dichiarare. L’affitto a un estraneo, d’altra parte, non richiede nessuno dei requisiti di parentela e di patrimonio. Il calcolatore principale permette di confrontare le due strade sulla stessa casa.