Calcolo IMU 2026 con le aliquote del tuo comune

Come funziona il calcolo dell’IMU 2026

La legge di bilancio 2020 (legge 160 del 2019, articolo 1, commi da 738 a 783) ha fuso IMU e TASI in un’unica imposta e ne ha fissato la formula, che da allora non è cambiata. Il punto di partenza è la rendita catastale, il valore fiscale che il catasto assegna a ogni unità immobiliare. Si legge nella visura, si rivaluta del 5 % e si moltiplica per il coefficiente della categoria: 160 per le abitazioni del gruppo A e per magazzini, box e tettoie (C/2, C/6, C/7), 140 per il gruppo B e i laboratori C/3, C/4, C/5, 80 per gli uffici A/10 e le banche D/5, 65 per gli altri immobili del gruppo D, 55 per i negozi C/1.

Su quella base imponibile si applica l’aliquota. La legge fissa un’aliquota di base per ogni fattispecie e un intervallo entro cui il comune si muove: per gli «altri fabbricati», cioè seconde case, immobili affittati, negozi e uffici, la base è 0,86 % e il comune può salire fino a 1,06 %, o fino a 1,14 % se applicava la vecchia maggiorazione TASI, oppure scendere fino a zero. Per i terreni agricoli la base è 0,76 %, per i fabbricati rurali strumentali 0,1 %, per il gruppo D 0,86 %, di cui lo 0,76 % va sempre allo Stato.

L’imposta annua si divide poi per la tua quota di proprietà e per i mesi in cui hai posseduto l’immobile: un mese conta se l’hai avuto per più della metà dei giorni, e il giorno del rogito va all’acquirente. Alcune situazioni dimezzano la base imponibile, come il comodato a un figlio o a un genitore, l’immobile inagibile o quello vincolato come storico; l’affitto a canone concordato porta l’imposta al 75 %; i pensionati residenti all’estero pagano metà su una sola abitazione.

Il versamento è in due rate. L’acconto del 16 giugno è la metà dell’imposta calcolata con le aliquote dell’anno precedente; il saldo del 16 dicembre usa le aliquote dell’anno in corso e recupera la differenza. Il calcolatore applica questa regola comune per comune quando ha entrambi i prospetti, e produce le righe del modello F24 con i codici tributo e il codice catastale del comune.

Perché l’aliquota del tuo comune cambia tutto

Due proprietari con la stessa casa, la stessa rendita e la stessa quota possono pagare importi molto diversi, e la differenza viene tutta dalla delibera del comune. Dal 2025 ogni comune deve tradurre le sue scelte in un prospetto standard, generato con l’applicazione del Portale del federalismo fiscale, che prevale sul regolamento in caso di contrasto. Abbiamo letto tutti i prospetti pubblicati: 5.057 comuni hanno già quello del 2026, altri 2.300 sono ancora fermi al 2025, 42 non ne hanno mai inviato uno conforme e applicano quindi le aliquote di base. Su 7.399 comuni soggetti all’IMU ne copriamo 7.357.

Il quadro che ne esce smentisce l’idea di un’aliquota «standard». Per gli altri fabbricati, 3.333 comuni applicano il massimo ordinario dell’1,06 %, mentre 614 sono rimasti all’aliquota di base e 500 scendono sotto quella soglia. Altri 160 superano il massimo grazie alla maggiorazione ex TASI, tra cui Roma e Milano all’1,14 %. Tra il 2025 e il 2026, 229 comuni hanno cambiato l’aliquota degli altri fabbricati: un acconto pagato con la vecchia aliquota e un saldo con la nuova non sono più la stessa cifra.

Il prospetto dice anche cose che una formula generica non vede: aliquote ridotte per le case affittate a canone concordato o date in comodato, aliquote più alte per gli immobili sfitti, trattamenti specifici per alberghi, negozi in centro storico o immobili degli enti del terzo settore. Quando il tuo comune ne prevede, il calcolatore te le elenca sotto il risultato con il testo del prospetto e un pulsante per applicarle. Per confrontare due comuni sulla stessa casa c’è il confronto tra comuni; per vedere tutte le aliquote di un comune, la ricerca per comune.

Chi paga l’IMU e chi è esente

L’abitazione principale

La casa in cui vivi e hai la residenza non paga l’IMU, con le sue pertinenze (al massimo una cantina C/2, un box C/6 e una tettoia C/7), a meno che sia accatastata come A/1, A/8 o A/9. Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209 del 2022 l’esenzione spetta a ciascun coniuge sulla casa in cui ha davvero residenza e dimora abituale, anche se l’altro vive altrove. Le regole complete sono nella guida sull’IMU prima casa e in quella sulle abitazioni di lusso.

Seconde case, affitti, negozi e uffici

Tutto ciò che non è abitazione principale paga: la seconda casa al mare, l’appartamento ereditato e sfitto, la casa affittata a studenti, il negozio, lo studio professionale. Paga il proprietario o l’usufruttuario, non l’inquilino; in caso di comproprietà ognuno versa la propria quota con il proprio F24.

Terreni e aree

I terreni agricoli sono esenti se posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP, e in tutti i comuni montani o di collina individuati dalla circolare del 1993: sono 4.681 i comuni il cui prospetto indica i terreni come esenti. Le aree fabbricabili pagano sul valore di mercato al 1° gennaio.

Valori e parametri 2026

Esempi calcolati

Gli importi qui sotto sono prodotti dallo stesso motore del calcolatore, all’aliquota massima ordinaria (o all’aliquota di base per l’abitazione di lusso), per un unico proprietario che possiede l’immobile tutto l’anno.

IMU nelle grandi città

Aliquote dei prospetti in vigore e IMU di un appartamento A/2 con 800 € di rendita posseduto come seconda casa. Ogni città ha la sua pagina con le aliquote differenziate e un calcolatore già impostato.

Consigli per pagare il giusto

1. Prendi la rendita dalla visura, non dal rogito: è quella vigente al 1° gennaio che conta, senza la rivalutazione del 5 %, che aggiunge il calcolatore.
2. Controlla se il tuo comune ha un’aliquota agevolata per la tua situazione: canone concordato, comodato, immobili locati a residenti. Le trovi sotto il risultato.
3. Registra il comodato se presti la casa a un figlio: senza contratto registrato la base non si dimezza.
4. Non dimenticare il conguaglio: se il comune ha alzato l’aliquota nel 2026, il saldo di dicembre è più alto dell’acconto.
5. Paga entro le scadenze: in caso di ritardo il ravvedimento operoso riduce la sanzione a una frazione del 25 %, tanto più piccola quanto prima regolarizzi.
6. Presenta la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno dopo quando la legge la richiede, per esempio per un comodato o un immobile inagibile: la guida sulla dichiarazione IMU elenca i casi.

Le guide per ogni situazione

IMU seconda casa · IMU prima casa · Abitazione di lusso A/1, A/8, A/9 · Pertinenze: box, cantina, posto auto · Immobili affittati · Terreni agricoli · Aree fabbricabili · Fabbricati rurali · Capannoni e gruppo D · Negozi C/1 · Uffici A/10 · Comodato d’uso gratuito · Canone concordato · Immobili inagibili · Immobili storici · Residenti all’estero e AIRE · Anziani ricoverati · Immobili occupati · Esenzioni IMU · ILIA, IMIS e IMI · Compravendita e mesi · Coniugi con residenze diverse · Casa coniugale e separazione · Usufrutto e nuda proprietà · Immobile ereditato