IMU sugli immobili affittati: canone libero, concordato, studenti e affitti brevi
Affittare una casa non la rende esente dall’IMU: cambia l’aliquota, a volte, e cambia quanto pesa l’imposta sul reddito che produce.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
Un immobile affittato paga l’IMU come qualsiasi immobile diverso dall’abitazione principale, e la paga il proprietario: l’inquilino non è mai tenuto al versamento. La legge 160/2019 prevede un solo trattamento speciale per le case in affitto, la riduzione al 75 % per il canone concordato del comma 760. Tutto il resto lo decidono i comuni nei loro prospetti delle aliquote, che possono distinguere tra case locate a canone libero, a canone concordato, a studenti, destinate ad affitti turistici o tenute sfitte. Per un appartamento A/2 con 800 € di rendita, all’aliquota dell’1,06 %, l’IMU è 1.425 € l’anno: con un canone di 9.600 € se ne va in imposta il 14,8 % dell’affitto. Nei prospetti che abbiamo letto, 57 comuni hanno un’aliquota dedicata al canone libero, 104 una per gli affitti a studenti, 264 una per le abitazioni a disposizione e 64 una per gli usi turistici.
Quanto pesa l’IMU sull’affitto incassato
IMU a 1,06 %
1.425 €
| Quota del canone | 15,8 % |
| Mensilità di affitto assorbite | 1,9 |
Proprietario, usufruttuario, inquilino
Il comma 743 elenca i soggetti passivi: il proprietario e il titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Il conduttore non c’è. Questo vale anche quando il contratto prevede che l’inquilino rimborsi l’IMU al proprietario: l’accordo vale tra le parti, ma il comune chiederà sempre l’imposta al proprietario. Unica eccezione è il leasing immobiliare, in cui paga il locatario finanziario per tutta la durata del contratto.
Le formule di affitto a confronto
Sulla stessa casa, il tipo di contratto sposta l’imposta solo in due modi: con la riduzione di legge del canone concordato e con le aliquote che il comune può differenziare. La tabella usa l’aliquota massima ordinaria e un canone annuo di 9.600 €, per mostrare quanto pesa l’IMU sul reddito lordo dell’affitto.
| Situazione | Aliquota effettiva | IMU annua | Quota del canone |
|---|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 1,06 % | 1.425 € | 14,8 % |
| Canone concordato (3+2) | 0,795 % | 1.068 € | 11,1 % |
| Affitto breve o turistico | 1,06 % | 1.425 € | 14,8 % |
| Casa sfitta, a disposizione | 1,06 % | 1.425 € | nessun canone |
Quando il comune premia chi affitta
Molti comuni usano l’IMU per spingere i proprietari ad affittare. Nei prospetti compaiono aliquote ridotte per le abitazioni locate a canone libero a chi ci risiede, per gli affitti a studenti universitari, per le case concesse ai servizi di accoglienza. Le righe per il canone libero sono più basse dell’aliquota ordinaria in 46 comuni su 57; a Milano, per esempio, la casa affittata a canone libero paga 1,04 % invece di 1,14 %. Quelle per gli studenti lo sono in 94 comuni su 104, soprattutto nelle città universitarie toscane ed emiliane.
| Comune | Ordinaria | Canone libero | IMU affittata |
|---|---|---|---|
| Lazise | 0,88 % | 0,44 % | 591 € |
| Mogoro | 0,96 % | 0,46 % | 618 € |
| Malcesine | 0,82 % | 0,46 % | 618 € |
| Valdidentro | 1,06 % | 0,56 % | 753 € |
| Castagneto Carducci | 1,14 % | 0,58 % | 780 € |
| Maiori | 1,06 % | 0,61 % | 820 € |
| San Vincenzo | 1,1 % | 0,64 % | 860 € |
| Lerici | 1,13 % | 0,71 % | 954 € |
Le case vuote
L’altra faccia della medaglia sono le abitazioni «a disposizione», cioè non locate e non concesse in comodato. 264 comuni hanno una riga dedicata e in 134 la tassano più dell’aliquota ordinaria, spesso al massimo. Chi tiene una casa sfitta in attesa di venderla, o la usa solo d’estate, deve quindi guardare proprio questa voce del prospetto, che il calcolatore mostra sotto il risultato.
Affitti brevi e case vacanza
La locazione per meno di trenta giorni, gestita direttamente o tramite piattaforma, non cambia la categoria catastale della casa. Ai fini IMU resta un’abitazione diversa dalla principale. Una parte dei comuni, 64 nei prospetti letti, ha introdotto una voce per le abitazioni destinate a strutture turistico-ricettive, talvolta con il codice ATECO dell’attività (bed and breakfast, case per vacanze): l’aliquota è più alta dell’ordinaria in 22 casi e più bassa in 35, a seconda che il comune voglia frenare o sostenere il turismo diffuso.
Contratto registrato e mesi di locazione
Le precisazioni del prospetto ministeriale sono chiare: per contratti di locazione si intendono soltanto quelli registrati. Un affitto in nero non dà diritto ad alcuna aliquota agevolata, oltre a esporre il proprietario ad altre conseguenze. Quando il contratto inizia o finisce in corso d’anno, l’imposta si divide per mesi: quelli con l’affitto registrato seguono l’aliquota della casa locata, gli altri quella della casa a disposizione, con la regola del comma 761 per il mese a cavallo.
Comproprietari e affitto condiviso
Quando la casa affittata appartiene a più persone, per esempio a fratelli che l’hanno ereditata, ognuno versa l’IMU sulla propria quota con un proprio F24, anche se il canone lo incassa uno solo per tutti. Il comune può chiedere a ciascuno soltanto la sua parte. Il comma 777 consente ai comuni di stabilire, con regolamento, che il versamento fatto da un contitolare valga anche per gli altri: prima di pagare con un unico modello conviene verificare che il proprio comune lo abbia previsto. In mancanza, il comune può non riconoscere il versamento cumulativo e chiedere a ciascun contitolare la propria quota, con il rischio di avvisi separati. La guida sull’immobile ereditato descrive il primo anno dopo una successione.
Pagamento
Si versa con codice tributo 3918 e il codice catastale del comune, in due rate: entro il 16 giugno con l’aliquota dell’anno precedente, entro il 16 dicembre a conguaglio. Se il comune ha introdotto quest’anno un’aliquota agevolata per il tuo tipo di contratto, il risparmio arriva tutto con il saldo. Per un proprietario residente all’estero valgono le stesse aliquote, e il pagamento può avvenire con bonifico verso la tesoreria comunale, come spiega la guida per i residenti all’estero.