IMU sull’abitazione principale di lusso: categorie A/1, A/8 e A/9
Ville, abitazioni signorili e palazzi storici sono le sole prime case che pagano ancora l’IMU. Con un’aliquota ridotta e una detrazione fissa.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
Le abitazioni principali accatastate A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio) pagano l’IMU anche quando ci si vive con la residenza: è l’unica eccezione all’esenzione della prima casa prevista dal comma 740 della legge 160/2019. L’aliquota di base è lo 0,5 %, che il comune può aumentare di un decimo di punto, fino allo 0,6 %, o ridurre fino a zero; dall’imposta si toglie una detrazione di 200 € l’anno, in proporzione ai mesi e alla quota di chi ci abita. La base imponibile si calcola come per ogni abitazione: rendita × 1,05 × 160. Una villa A/8 con 2.500 € di rendita ha una base di 420.000 €; all’aliquota di base l’imposta lorda è 2.100 € e, dopo la detrazione, restano 1.900 €, da versare in due rate da 950 € con il codice tributo 3912. Le pertinenze C/2, C/6 e C/7, una per categoria, pagano con la stessa aliquota.
IMU su un’abitazione principale A/1, A/8 o A/9
IMU 2026 dopo la detrazione
2.320 €
| Imposta lorda | 2.520 € |
| Detrazione | −200 € |
| Ogni rata | 1.160 € |
Perché la categoria conta più del valore
L’IMU non guarda al prezzo di mercato né ai metri quadrati: guarda la categoria catastale. Una villa moderna con piscina può essere accatastata A/7 (villino) e risultare esente come prima casa, mentre un appartamento in un palazzo d’epoca classificato A/1 decenni fa paga ogni anno. La classificazione dipende dalle caratteristiche costruttive e di finitura rilevate al momento dell’accatastamento o dell’ultima variazione. Se ritieni che la categoria non corrisponda più all’immobile, la revisione passa per un tecnico abilitato e una pratica all’Agenzia delle Entrate.
La detrazione di 200 euro: mesi, quote e soglia
Il comma 749 prevede una detrazione di 200 € dall’imposta dovuta per l’abitazione principale di lusso e le sue pertinenze. La detrazione si riduce in proporzione ai mesi in cui la casa è stata davvero abitazione principale e, se ci vivono più comproprietari, si divide tra loro secondo la quota per cui la destinazione si verifica. Non può superare l’imposta: se l’IMU lorda è inferiore, il risultato è zero e la parte non usata si perde.
All’aliquota di base la detrazione copre interamente le rendite fino a circa 238 €. Sopra quella cifra la detrazione pesa sempre meno in proporzione: su una rendita di 6.000 € vale poco più di un ventesimo dell’imposta.
| Rendita | Lorda a 0,5 % | Detrazione | Netta a 0,5 % | Netta a 0,6 % |
|---|---|---|---|---|
| 600 € | 504 € | 200 € | 304 € | 405 € |
| 1.000 € | 840 € | 200 € | 640 € | 808 € |
| 1.500 € | 1.260 € | 200 € | 1.060 € | 1.312 € |
| 2.500 € | 2.100 € | 200 € | 1.900 € | 2.320 € |
| 4.000 € | 3.360 € | 200 € | 3.160 € | 3.832 € |
| 6.000 € | 5.040 € | 200 € | 4.840 € | 5.848 € |
Le aliquote che i comuni applicano davvero
Nei prospetti che abbiamo letto l’aliquota per l’abitazione principale di lusso si concentra su pochi valori. Il più frequente è il massimo ordinario, ma una parte consistente dei comuni è rimasta all’aliquota di base o è scesa sotto.
| Aliquota | Comuni |
|---|---|
| 0,6 % | 3.124 |
| 0,5 % | 1.734 |
| 0,4 % | 1.241 |
| 0,55 % | 340 |
| 0,45 % | 104 |
| 0,2 % | 100 |
Sono 51 i comuni che l’hanno azzerata e 35 quelli che superano lo 0,6 % grazie alla maggiorazione ex TASI dello 0,08 %, possibile solo per chi la applicava già prima del 2020. Milano, per esempio, applica lo 0,68 %. L’aliquota del tuo comune è nella ricerca per comune, su 7.357 prospetti.
Pertinenze della casa di lusso
Box, cantina e tettoia della casa di lusso non sono esenti: seguono l’abitazione e pagano con l’aliquota dell’abitazione principale, non con quella degli altri fabbricati, nel limite di una unità per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. La rendita della pertinenza si somma a quella della casa, con lo stesso moltiplicatore 160, e la detrazione residua può assorbirne una parte. Una seconda cantina o un secondo box pagano invece come altri fabbricati. Nel calcolatore la rendita delle pertinenze si inserisce nelle opzioni avanzate quando scegli l’abitazione principale in A/1, A/8 o A/9.
Quando la casa di lusso non è abitazione principale
Se nella villa non hai residenza e dimora abituale, la casa non ha né aliquota ridotta né detrazione: paga come un qualsiasi altro fabbricato, con l’aliquota che il comune fissa per le seconde case, spesso l’1,06 %. Su 2.500 € di rendita la differenza è netta: 1.900 € come prima casa, 4.452 € come seconda. Lo stesso vale per la villa data in uso gratuito a un figlio: la riduzione del comodato non si applica alle categorie di lusso.
Gli immobili A/9 sono spesso anche vincolati come beni culturali. In quel caso la base imponibile si dimezza per il comma 747, lettera a), anche quando la casa è abitazione principale: la guida sugli immobili storici spiega quando il vincolo dà diritto alla riduzione.
Versamento e codice tributo
L’IMU dell’abitazione principale di lusso si paga con l’F24, codice tributo 3912, che comprende anche le pertinenze. Le scadenze sono le stesse di tutti gli immobili: acconto entro il 16 giugno con l’aliquota e la detrazione dell’anno precedente, saldo entro il 16 dicembre a conguaglio. Se il comune ha cambiato aliquota tra il 2025 e il 2026, il calcolatore usa quella giusta per ogni rata. La detrazione va riportata nell’apposito campo del modello, sottratta dall’imposta lorda.
Gli alloggi IACP
La stessa detrazione di 200 € si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari e dagli enti di edilizia residenziale pubblica con le stesse finalità (comma 749). Qui non conta la categoria: la detrazione riduce l’imposta dell’alloggio assegnato, che il comune può tassare con un’aliquota propria, indicata nel prospetto alla voce degli alloggi IACP.