IMU con usufrutto e nuda proprietà: chi paga davvero
Quando la proprietà di una casa è divisa tra chi la usa e chi la riceverà, l’IMU non si divide: la paga uno solo, quello che ha il godimento del bene.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
Con l’usufrutto l’IMU è interamente a carico dell’usufruttuario. Il comma 743 della legge 160 del 2019 individua come soggetti passivi il proprietario oppure il titolare di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie: quando sulla casa esiste uno di questi diritti, paga chi ne è titolare e il nudo proprietario non versa nulla, anche se è lui a figurare come proprietario nel rogito. Per un appartamento con 800 € di rendita, all’aliquota dell’1,06 %, l’usufruttuario paga 1.425 € l’anno, in due rate da 712 €. Se l’usufruttuario vive nella casa con la residenza, quella è la sua abitazione principale e, salvo le categorie di lusso, l’imposta non è dovuta da nessuno. Quando l’usufrutto si estingue, il nudo proprietario diventa pieno proprietario e paga dal mese in cui ha posseduto l’immobile per più della metà dei giorni. Lo stesso schema vale per il diritto di abitazione e per il leasing.
Usufruttuario o nudo proprietario: chi paga
IMU a carico dell’usufruttuario
1.425 €
| Nudo proprietario | 0 € |
| Ogni rata | 712 € |
Chi è soggetto passivo, diritto per diritto
La legge non guarda a chi è proprietario sulla carta, ma a chi possiede il bene in senso tecnico, cioè a chi ne ha il godimento attraverso la proprietà o un diritto reale. La tabella mette in fila i casi.
| Situazione | Chi paga | Nota |
|---|---|---|
| Piena proprietà | Proprietario | paga per intero sulla sua quota |
| Usufrutto e nuda proprietà | Usufruttuario | il nudo proprietario non paga |
| Diritto d’uso o di abitazione | Titolare del diritto | il proprietario non paga |
| Diritto di superficie | Superficiario | sul fabbricato costruito |
| Enfiteusi | Enfiteuta | il concedente non paga |
| Locazione finanziaria (leasing) | Locatario | dalla stipula e per tutta la durata |
| Casa familiare assegnata dal giudice | Genitore assegnatario | esente come abitazione principale |
| Comodato o affitto | Proprietario | comodatario e inquilino non pagano |
Il comodato e l’affitto non sono diritti reali ma contratti: chi abita gratis la casa di un parente o la prende in locazione non diventa soggetto passivo, e l’IMU resta del proprietario o dell’usufruttuario. Per il comodato a figli o genitori c’è però la riduzione della base, spiegata nella guida sul comodato d’uso gratuito.
Il caso tipico: genitori usufruttuari, figli nudi proprietari
Molte famiglie trasferiscono la casa ai figli riservandosi l’usufrutto, con una donazione o una vendita della nuda proprietà. Ai fini IMU il risultato è semplice. Se i genitori vivono nella casa con la residenza, è la loro abitazione principale ed è esente, salvo che sia di categoria A/1, A/8 o A/9. Se i genitori vivono altrove, l’usufruttuario paga come su una seconda casa, all’aliquota degli altri fabbricati. In nessun caso pagano i figli finché l’usufrutto dura.
Se l’usufrutto è congiunto e uno dei due genitori muore, decide l’atto: se prevede l’accrescimento, il superstite diventa usufruttuario dell’intero e l’IMU, se dovuta, è tutta sua; altrimenti la quota del defunto si riunisce alla nuda proprietà e i figli cominciano a pagare su quella quota.
Quote di usufrutto e obbligazioni autonome
Quando i titolari sono più di uno, ciascuno ha una propria obbligazione tributaria e paga sulla propria quota, tenendo conto dei propri requisiti: se uno dei due usufruttuari vive nella casa e l’altro no, il primo è esente sulla sua quota e il secondo paga sulla sua. Le agevolazioni e le esenzioni si applicano quota per quota (comma 743).
| Quota | IMU annua | Ogni rata |
|---|---|---|
| 100 % | 1.425 € | 712 € |
| 50 % | 712 € | 356 € |
| 33 % | 475 € | 237 € |
| 25 % | 356 € | 178 € |
Quando l’usufrutto finisce in corso d’anno
Alla morte dell’usufruttuario, o alla scadenza fissata nell’atto, il nudo proprietario riunisce in sé la piena proprietà. Da quel momento è lui il soggetto passivo. I mesi si ripartiscono con la regola del comma 761: un mese conta per chi ha posseduto per più della metà dei giorni, e il giorno in cui cambia il possesso si conta a favore del nuovo possessore. Gli eredi dell’usufruttuario pagano per i mesi precedenti, se l’imposta era dovuta.
| Data | Mesi usufruttuario | Mesi nuovo pieno proprietario | IMU usufruttuario | IMU pieno proprietario |
|---|---|---|---|---|
| 10/02/2026 | 1 | 11 | 119 € | 1.306 € |
| 15/04/2026 | 3 | 9 | 356 € | 1.068 € |
| 16/04/2026 | 3 | 9 | 356 € | 1.068 € |
| 20/07/2026 | 7 | 5 | 831 € | 594 € |
| 05/10/2026 | 9 | 3 | 1.068 € | 356 € |
La tabella mostra l’effetto del confine di metà mese: il 15 aprile il mese resta all’usufruttuario, il 16 passa al pieno proprietario. Lo stesso calcolo, per una vendita, è nella guida sulla compravendita.
Diritto di abitazione, superficie ed enfiteusi
Il diritto di abitazione permette di abitare una casa per i bisogni propri e della famiglia. Chi ne è titolare è soggetto passivo IMU come l’usufruttuario. È il caso del coniuge superstite sulla casa familiare, trattato nella guida sull’immobile ereditato. Il superficiario, che ha costruito su suolo altrui, paga sul fabbricato; l’enfiteuta, istituto ormai raro, paga al posto del concedente.
Leasing immobiliare
Per gli immobili concessi in locazione finanziaria, anche da costruire o in costruzione, soggetto passivo è il locatario dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. La società di leasing, che resta proprietaria, non paga. Per i fabbricati del gruppo D non accatastati, il valore si ricava dalle scritture contabili del locatore, che deve fornire i dati al locatario (comma 746).
Donare la nuda proprietà: l’effetto sull’IMU
Chi pensa di donare ai figli la nuda proprietà della casa tenendo l’usufrutto spesso si chiede se l’operazione cambi l’IMU. Non la cambia: prima della donazione il genitore pagava come proprietario, dopo paga come usufruttuario, con la stessa base imponibile e la stessa aliquota. Se la casa è la sua abitazione principale, resta esente. L’effetto si vede solo alla fine dell’usufrutto, quando il figlio diventa pieno proprietario e, se non vi abita, comincia a pagare come su una seconda casa. Diverso è il caso in cui il genitore cede anche l’usufrutto e si riserva solo un diritto di abitazione: anche il titolare del diritto di abitazione è soggetto passivo, quindi l’IMU resta comunque a lui finché vive nella casa o ne conserva il diritto.
Dichiarazione e controlli
Gli atti notarili che costituiscono o trasferiscono l’usufrutto confluiscono nelle banche dati catastali consultate dai comuni; la dichiarazione IMU serve soprattutto per le situazioni che il comune non può conoscere da solo. Per sapere se il tuo caso la richiede, la guida sulla dichiarazione IMU elenca i casi. Il codice tributo è quello della fattispecie: 3918 per l’abitazione non principale, 3912 per l’abitazione principale di lusso.