IMU sugli immobili di interesse storico o artistico
Palazzi, ville e appartamenti in edifici vincolati dallo Stato pagano l’IMU su metà della base imponibile, qualunque sia il loro uso.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
Gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi dell’articolo 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo 42 del 2004) pagano l’IMU su una base imponibile ridotta del 50 %. La regola è nel comma 747, lettera a, della legge 160/2019 e, a differenza di quella per gli inagibili, non dipende dallo stato dell’edificio né dal suo utilizzo: vale per la seconda casa, per l’immobile affittato, per il negozio e anche per l’abitazione principale di lusso. Per un appartamento A/2 con 1.800 € di rendita in un palazzo vincolato, all’aliquota dell’1,06 %, l’IMU passa da 3.205 € a 1.603 € l’anno. Conta il vincolo, non l’età dell’edificio né la sua posizione: una casa antica in centro senza dichiarazione di interesse culturale paga per intero. Le aliquote che alcuni comuni riservano al centro storico, presenti in 51 prospetti, sono un’agevolazione diversa e non si confondono con quella di legge.
IMU su un immobile vincolato
IMU con base dimezzata
1.603 €
| Senza vincolo | 3.205 € |
| Risparmio annuo | 1.603 € |
Quali immobili rientrano
La riduzione riguarda i fabbricati che sono beni culturali secondo l’articolo 10 del decreto legislativo 42 del 2004. Per gli immobili dei privati significa, in sostanza, quelli per cui il Ministero della Cultura ha emesso la dichiarazione dell’interesse culturale, il cosiddetto vincolo, al termine del procedimento di verifica o di dichiarazione previsto dal Codice. L’edificio può essere un palazzo nobiliare, una villa con parco, una torre, un casale di pregio, ma anche un comune condominio che fa parte di un complesso vincolato.
Non basta che la costruzione sia antica, che compaia in una guida turistica o che si trovi in una zona di pregio paesaggistico. Il vincolo paesaggistico, che riguarda il territorio, è diverso da quello sui beni culturali, che riguarda l’edificio. Per l’IMU conta solo il secondo.
Come verificare il vincolo
Il proprietario di un bene vincolato riceve la notifica del provvedimento, che viene trascritto nei registri immobiliari e passa di proprietario in proprietario con l’immobile. Chi ha comprato o ereditato una casa e non sa se è vincolata può guardare il rogito, dove il notaio di solito lo segnala, o rivolgersi alla Soprintendenza competente per territorio. Senza un provvedimento di vincolo la riduzione non si applica, anche se l’edificio avrebbe tutte le caratteristiche per ottenerlo.
Il risparmio, categoria per categoria
La metà si toglie dalla base imponibile, prima dell’aliquota. Il resto del calcolo non cambia: rivalutazione del 5 %, moltiplicatore della categoria, aliquota del comune, quota e mesi. Per l’abitazione principale di lusso la detrazione si sottrae alla fine, sull’imposta già dimezzata.
| Immobile | Rendita | Aliquota | IMU senza vincolo | IMU con vincolo |
|---|---|---|---|---|
| Palazzo A/9 abitazione principale | 4.000 € | 0,5 % | 3.160 € | 1.480 € |
| Villa A/8 seconda casa | 3.500 € | 1,06 % | 6.233 € | 3.116 € |
| Appartamento A/2 in edificio vincolato | 1.800 € | 1,06 % | 3.205 € | 1.603 € |
| Negozio C/1 al piano terra | 2.500 € | 1,06 % | 1.530 € | 765 € |
| Ufficio A/10 in palazzo storico | 2.200 € | 1,06 % | 1.959 € | 979 € |
Centro storico: un’altra agevolazione
Molti comuni hanno voci del prospetto legate al centro storico. Le abbiamo trovate in 51 prospetti, tra cui Città Sant'Angelo, San Valentino in Abruzzo Citeriore, Torre de' Passeri, Melfi, Satriano. Riguardano soprattutto negozi e botteghe artigiane, per contrastare la chiusura delle attività nei quartieri antichi, e talvolta le abitazioni locate. Sono scelte del comune, valgono solo dove il comune le prevede e si applicano all’aliquota, non alla base. Un immobile vincolato in centro storico può avere entrambe: la base dimezzata per legge e l’aliquota ridotta del comune, se ne rispetta le condizioni.
Vincolato e inagibile
Gli edifici storici sono spesso anche in cattivo stato. Il comma 747 elenca la riduzione per i beni storici e quella per i fabbricati inagibili come due casi distinti. Il nostro calcolatore ne applica una sola; prima di applicarle entrambe allo stesso immobile è prudente chiedere all’ufficio tributi del comune come le tratta, conservando la perizia di inagibilità e il provvedimento di vincolo.
Comprare un immobile vincolato
La vendita di un bene culturale va denunciata al Ministero della Cultura, che può esercitare la prelazione e acquistarlo alle stesse condizioni: per questo il rogito di un immobile vincolato richiede qualche settimana in più. Ai fini dell’IMU l’anno dell’acquisto si divide come sempre per mesi: il venditore paga i mesi fino al rogito, l’acquirente quelli successivi, entrambi con la base dimezzata. Il giorno del rogito conta per l’acquirente, che si prende il mese se lo ha posseduto per almeno metà dei giorni. La guida sulla compravendita mostra il conteggio.
Alberghi, negozi e uffici in palazzi storici
La riduzione non distingue tra abitazioni e immobili produttivi. Un albergo in un palazzo vincolato, accatastato nel gruppo D, paga su metà della base calcolata con il moltiplicatore 65, e la quota destinata allo Stato si riduce nella stessa proporzione. Lo stesso vale per il negozio al piano terra di un edificio storico o per lo studio professionale in un palazzo nobiliare. Per queste attività il risparmio è spesso il più consistente, perché le rendite sono alte e le aliquote quasi sempre al massimo.
Dichiarazione e controlli
Il vincolo non risulta dalla banca dati catastale con cui il comune calcola l’imposta attesa. Per questo, quando l’immobile vincolato viene acquistato o la riduzione si applica per la prima volta, è opportuno indicarlo nella dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo, secondo le istruzioni ministeriali del modello. Così il comune sa perché il versamento è dimezzato e non emette un avviso di accertamento per la differenza.
Pagamento
Il versamento segue le regole ordinarie, con il codice tributo della fattispecie: 3918 per seconde case, negozi e uffici, 3912 per l’abitazione principale di lusso, 3925 e 3930 per gli immobili del gruppo D come gli alberghi storici. Acconto entro il 16 giugno con l’aliquota dell’anno precedente, saldo entro il 16 dicembre. Il calcolatore principale applica la riduzione con l’opzione «immobile storico» nelle opzioni avanzate.