I coefficienti catastali dell’IMU, categoria per categoria
Il moltiplicatore è il secondo numero della formula, dopo la rendita: dipende solo dalla categoria catastale ed è uguale in ogni comune.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
I coefficienti catastali, chiamati anche moltiplicatori, trasformano la rendita catastale rivalutata del 5 % nel valore su cui si applica l’aliquota IMU. La legge 160 del 2019, al comma 745, ne prevede cinque: 160 per le abitazioni e per cantine, box e tettoie; 140 per il gruppo B e per laboratori, locali sportivi e stabilimenti balneari; 80 per gli uffici A/10 e per le banche D/5; 65 per gli altri immobili del gruppo D; 55 per i negozi C/1. La stessa rendita di 1.000 € dà quindi una base di 168.000 € per una casa, 84.000 € per uno studio professionale e 57.750 € per un negozio. All’aliquota dell’1,06 % significa 1.781 €, 890 € e 612 € di imposta annua. I terreni agricoli seguono una regola a parte, con il reddito dominicale rivalutato del 25 % e un moltiplicatore di 135.
Stessa rendita, categoria diversa
Base imponibile
57.750 €
| Moltiplicatore | 55 |
| IMU a 1,06 % | 612 € |
La tabella completa dei moltiplicatori
La tabella mette tutte le categorie sulla stessa rendita di 1.000 €, così da isolare l’effetto del coefficiente. L’ultima colonna di importi applica l’aliquota massima ordinaria degli altri fabbricati, 1,06 %; per il gruppo D è anche l’aliquota più frequente nei prospetti comunali.
| Categorie | Moltiplicatore | Base imponibile | IMU a 1,06 % | Riferimento |
|---|---|---|---|---|
| A/1-A/9, A/11 abitazioni | 160 | 168.000 € | 1.781 € | comma 745 a |
| C/2 magazzini e cantine, C/6 box, C/7 tettoie | 160 | 168.000 € | 1.781 € | comma 745 a |
| Gruppo B (collegi, uffici pubblici, scuole) | 140 | 147.000 € | 1.558 € | comma 745 b |
| C/3 laboratori, C/4 locali sportivi, C/5 stabilimenti balneari | 140 | 147.000 € | 1.558 € | comma 745 b |
| A/10 uffici e studi privati | 80 | 84.000 € | 890 € | comma 745 d |
| D/5 banche e assicurazioni | 80 | 84.000 € | 890 € | comma 745 c |
| Gruppo D escluso D/5 (capannoni, alberghi, centri commerciali) | 65 | 68.250 € | 723 € | comma 745 e |
| C/1 negozi e botteghe | 55 | 57.750 € | 612 € | comma 745 f |
La base imponibile si ottiene sempre con lo stesso prodotto: rendita × 1,05 × moltiplicatore. Nel calcolatore basta scegliere la categoria: il coefficiente si imposta da solo.
Perché esistono fasce diverse
Le rendite catastali non sono omogenee tra le categorie: quelle dei negozi e degli immobili produttivi sono state costruite su criteri diversi da quelle delle abitazioni. I moltiplicatori servono a riportare i valori su una scala comparabile. Il risultato è che un locale commerciale, a parità di rendita, paga molto meno di un appartamento; il confronto reale però va fatto sulla rendita effettiva di ciascun immobile, che per un negozio può essere ben diversa da quella di una casa della stessa superficie.
Per il legislatore il moltiplicatore è una leva stabile: non cambia da un anno all’altro e non dipende dal comune. Le scelte locali si fanno solo sulle aliquote, che i comuni fissano nel prospetto e che il sito raccoglie per ogni comune nella pagina delle aliquote per comune.
Abitazioni e pertinenze nella stessa fascia
Il gruppo A, escluso l’A/10, condivide il coefficiente 160 con le categorie C/2, C/6 e C/7. È una scelta coerente con il trattamento delle pertinenze: cantina, box e tettoia seguono l’abitazione a cui servono. Se la casa è principale e non di lusso, una pertinenza per categoria è esente; le altre pagano come fabbricati autonomi, sempre con il 160. Per le abitazioni di lusso A/1, A/8 e A/9 il coefficiente resta 160, ma l’aliquota è quella agevolata dell’abitazione principale con la detrazione.
Ufficio o abitazione: quanto pesa la categoria
Uno studio professionale accatastato A/10 ha un moltiplicatore pari alla metà di quello di un’abitazione. Chi trasforma un ufficio in casa, o il contrario, con un cambio di destinazione registrato al catasto, vede cambiare insieme rendita e coefficiente. La tabella mostra l’effetto del solo coefficiente su rendite tipiche, a parità di aliquota.
| Rendita | IMU come A/10 | IMU come abitazione | Differenza |
|---|---|---|---|
| 600 € | 534 € | 1.068 € | 534 € |
| 900 € | 801 € | 1.603 € | 801 € |
| 1.200 € | 1.068 € | 2.137 € | 1.068 € |
| 1.500 € | 1.336 € | 2.671 € | 1.336 € |
Nella realtà la variazione catastale ricalcola anche la rendita, quindi il confronto va rifatto con i dati della nuova visura. La guida sugli uffici A/10 approfondisce il caso.
Gruppo D: due moltiplicatori e una quota allo Stato
Gli immobili produttivi hanno il coefficiente 65, tranne le banche e le assicurazioni D/5, che salgono a 80. Per tutto il gruppo, la parte di imposta calcolata allo 0,76 % va allo Stato e il resto al comune, con due codici tributo distinti. I fabbricati rurali strumentali, anche se accatastati D/10, usano lo stesso 65 ma hanno un’aliquota propria, al massimo 0,1 %. I dettagli sono nella guida sui capannoni.
Terreni e aree: niente coefficiente catastale classico
Per i terreni agricoli la legge non usa la rendita del catasto urbano ma il reddito dominicale, rivalutato del 25 % e moltiplicato per 135. Le aree fabbricabili non hanno alcun moltiplicatore: la base è il valore venale al 1° gennaio, spesso guidato dai valori di riferimento che molti comuni deliberano per zone. Due immobili con lo stesso valore commerciale possono quindi avere basi IMU lontanissime, a seconda che siano un terreno, un’area o un fabbricato.
Errori frequenti con i coefficienti
Il più comune è applicare il 160 a tutto, anche a un negozio o a un ufficio, gonfiando l’imposta di due o tre volte. Il secondo è usare la categoria di fatto invece di quella in visura: un magazzino usato come abitazione resta C/2 per l’IMU finché non viene aggiornato il catasto, anche se il comune può contestare la situazione. Il terzo riguarda le unità con più subalterni: ogni subalterno ha la sua categoria e il suo coefficiente, e va calcolato a parte prima di sommare le imposte.