La dichiarazione IMU: chi la deve presentare e cosa si rischia
Non è un adempimento annuale e la maggior parte dei proprietari non la presenta mai. Ma quando serve, dimenticarla costa caro.
Verificato da Radif Partners · Politica editoriale
La dichiarazione IMU è il modello con cui il contribuente comunica al comune gli elementi dell’imposta che il comune non può conoscere da solo. Secondo il comma 768-bis della legge 160 del 2019 si presenta solo in via telematica, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso è iniziato o sono intervenute variazioni rilevanti: per i fatti del 2026 la scadenza è il 30 giugno 2027. Una volta presentata, vale anche per gli anni seguenti finché i dati non cambiano. In attesa di un nuovo decreto si usano i modelli approvati con i decreti del 29 luglio 2022 e del 4 maggio 2023. Chi non la presenta quando è dovuta rischia una sanzione pari al 100 % del tributo non versato, con un minimo di 50 €; su un’imposta di 900 € significa 900 €, che scendono a 300 € se si accetta l’avviso entro i termini del ricorso.
Dichiarazione omessa: la sanzione minima
Sanzione per omessa dichiarazione (100 %)
900 €
| Infedele dichiarazione (40 %) | 360 € |
| Con acquiescenza (un terzo) | 300 € |
Minimo 50 € (comma 775).
Le regole del comma 768-bis in sintesi
| Aspetto | Regola |
|---|---|
| Inizio del possesso nel 2026 o variazione rilevante nel 2026 | 30 giugno 2027 |
| Effetto della dichiarazione | anche per gli anni successivi, finché i dati non cambiano |
| Modalità | esclusivamente telematica (comma 768-bis) |
| Modelli in uso | DM 29 luglio 2022 e DM 4 maggio 2023 |
| Enti non commerciali | dichiarazione ogni anno |
La legge lascia al decreto ministeriale il compito di elencare i casi in cui la dichiarazione è dovuta, e chiarisce che resta l’unico modo per assolvere l’obbligo dichiarativo. Un modello compilato a mano e lasciato allo sportello, o una lettera generica, non bastano a far valere un’agevolazione che richiede la dichiarazione.
Perché nella maggior parte dei casi non serve
Il comune riceve molte informazioni senza che il proprietario faccia nulla: gli atti notarili di compravendita, le successioni, le variazioni catastali, i cambi di residenza registrati all’anagrafe. Per questo chi compra una seconda casa, la eredita o trasferisce la residenza nella casa di proprietà non deve, di norma, presentare alcuna dichiarazione: il comune ha già i dati per verificare che l’imposta sia stata calcolata bene.
La dichiarazione diventa necessaria quando un elemento che riduce l’imposta non risulta da nessuna banca dati. È questa la logica da tenere a mente: se il comune non può saperlo, devi dirglielo tu.
I casi in cui la legge la richiede espressamente
Il comma 768-bis impone di attestare nel modello il possesso dei requisiti per alcune agevolazioni: i fabbricati destinati ad alloggi sociali adibiti ad abitazione principale, l’unico immobile del personale delle Forze armate, delle Forze di polizia, dei Vigili del fuoco e della carriera prefettizia, che è considerato abitazione principale anche senza residenza, e i fabbricati costruiti dalle imprese e destinati alla vendita. Per gli immobili occupati abusivamente e denunciati, esenti dal comma 759, il proprietario comunica al comune il possesso dei requisiti con lo stesso modello e lo comunica di nuovo quando l’esenzione finisce.
Per i fabbricati inagibili o inabitabili, il comma 747 prevede che l’inagibilità sia accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega la documentazione alla dichiarazione, oppure attestata con una dichiarazione sostitutiva basata sulla perizia di un tecnico abilitato. Con l’agevolazione l’imposta di un appartamento A/3 con 700 euro di rendita passa da 1.247 € a 623 € l’anno: la guida sugli immobili inagibili spiega le condizioni.
Le sanzioni del comma 775, con i numeri
La legge distingue tre situazioni: dichiarazione omessa, dichiarazione infedele, risposta mancata o incompleta a un questionario del comune. Nei primi due casi la sanzione è proporzionale al tributo non versato, con un minimo fisso. La tabella applica le percentuali e il minimo a imposte di diversa entità, insieme alla riduzione a un terzo che spetta a chi presta acquiescenza, cioè paga entro il termine per il ricorso.
| Tributo non versato | Omessa (100 %) | Infedele (40 %) | Omessa con acquiescenza |
|---|---|---|---|
| 30 € | 50 € | 50 € | 17 € |
| 400 € | 400 € | 160 € | 133 € |
| 900 € | 900 € | 360 € | 300 € |
| 1.800 € | 1.800 € | 720 € | 600 € |
| 3.500 € | 3.500 € | 1.400 € | 1.167 € |
Per il questionario la sanzione va da 100 a 500 euro, e da 50 a 200 euro se la risposta arriva oltre i sessanta giorni dalla notifica. A queste sanzioni si somma quella del 25 % per l’omesso versamento, se anche l’imposta non è stata pagata. Il comune può prevedere nel regolamento circostanze attenuanti o esimenti.
Dichiarazione e versamento sono due obblighi distinti
Presentare la dichiarazione non sostituisce il pagamento, e pagare non sostituisce la dichiarazione quando è dovuta. Un proprietario che versa regolarmente l’IMU ridotta per un immobile inagibile, senza aver mai documentato l’inagibilità, si espone al recupero della differenza e alla sanzione per omessa dichiarazione. Al contrario, chi dichiara correttamente ma salta una rata può regolarizzare il solo versamento con il ravvedimento operoso, che riduce la sanzione a una frazione.
Come si presenta in pratica
L’invio è telematico, direttamente tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate o attraverso un intermediario abilitato come un commercialista o un CAF. Il modello raccoglie i dati del contribuente, gli identificativi catastali dell’immobile, la quota e i mesi di possesso, il tipo di agevolazione e le date di inizio e fine. Conviene conservare la ricevuta di trasmissione insieme alla documentazione allegata: è l’unica prova di aver adempiuto se, a distanza di anni, il comune contesta l’agevolazione. Gli avvisi di accertamento possono arrivare fino al 31 dicembre del quinto anno successivo.
Cosa fare se ti accorgi di non averla presentata
Se l’agevolazione spettava davvero, la priorità è presentare subito la dichiarazione, anche tardiva, prima che il comune avvii un controllo, e verificare che i versamenti corrispondano alla situazione dichiarata. Se invece l’agevolazione non spettava, la differenza d’imposta va versata con sanzioni e interessi ridotti attraverso il ravvedimento. In entrambi i casi il calcolatore IMU aiuta a ricostruire l’imposta corretta anno per anno, con l’aliquota del comune e le eventuali riduzioni, e la guida sulle scadenze riepiloga le date da rispettare.